Банковские аппетиты и риски в строительстве: о чем говорили Путин и Минниханов

В строительной отрасли есть риски торможения

Президент России Владимир Путин 1 апреля распорядился провести 15 апреля в Доброграде Владимирской области заседание президиума Госсовета РФ о развитии инфраструктуры для жизни, соответствующий документ был размещен на сайте официального опубликования правовых актов. Но жизнь внесла свои коррективы, и совещание состоялось в режиме видеоконференции, которую Владимир Путин проводил из своей резиденции в Ново-Огарево.

Темой совещания стали меры по улучшению жилищных условий, обновление муниципальной инфраструктуры и общественных пространств, повышение качества услуг ЖКХ, развитие дорог и работа общественного транспорта. Владимир Путин начал совещание с озвучивания серьезных проблем, вставших перед строительным комплексом в последнее время.

«Сейчас, с учетом текущей конъюнктуры и макроэкономической ситуации, есть риски торможения. В целом по стране уже более двух тысяч проектов в сфере строительства жилья реализуются с переносом сроков его сдачи на шесть месяцев. Застройщики сталкиваются со снижением спроса. Он, в свою очередь, падает из-за дорогой стоимости кредита, как известно. Ипотечное кредитование, которое еще недавно достигало рекордных значений, сжимается», – с тревогой сообщил Президент России.

Совещание состоялось в режиме видеоконференции, которую Владимир Путин проводил из своей резиденции в Ново-Огарево

Фото: rais.tatarstan.ru

По словам Владимира Путина, далеко не все граждане, семьи, которые имеют право на льготные ипотечные кредиты, решаются их взять. Банки облагают их дополнительными комиссиями от 5 до 10 процентов. Здесь необходимо навести, конечно, порядок. Тем более что государство выделяет банкам финансовые ресурсы на выдачу таких кредитов.

Посетовал Президент России и на возросшую стоимость банковского проектного финансирования для строительных компаний. На этом фоне, а также падающего спроса, запуск новых проектов также сократился на 23 процента относительно предыдущего года.

У застройщиков растут долги, что угрожает устойчивости бизнеса, вплоть до ухода с рынка, и может привести к сокращению занятости в отрасли, негативно сказаться на всей экономике. Очевидно, что Правительству совместно с Банком России необходимо принимать адекватные ситуации меры.

Говоря об этих проблемах, Путин отдельно подчеркнул, что достижение целей и ориентиров зависит от работы всех уровней власти. Особая роль здесь у региональных команд. В частности, есть проблема избыточного нормотворчества по строительной отрасли и ЖКХ в регионах.

«Что сейчас важно предпринять? Нужно исключить из региональных и муниципальных правовых актов требования, не предусмотренные федеральным законодательством. Есть здесь проблема. На федеральном уровне уже кое-что отменено, а в регионах еще продолжает действовать. Это просто создает бюрократические проблемы», – заявил Владимир Путин.

На заседании состоялись выступления вице-премьера Марата Хуснуллина, Раиса Татарстана Рустама Минниханова, главы Бурятии Алексея Цыденова, мэра Москвы Сергея Собянина, губернатора Подмосковья Андрея Воробьева и губернатора Сахалинской области Валерия Лимаренко.

Рустам Минниханов подтвердил озабоченность Президента России проблемой по снижению объемов в строительном секторе

Фото: rais.tatarstan.ru

Три ипостаси Рустама Минниханова

Безусловно, одним из главных выступлений на заседании была речь Раиса Татарстана Рустама Минниханова. Здесь он выступил в трех ипостасях: как глава одного из опорных регионов России, как член президиума Госсовета и председатель комиссии Государственного Совета Российской Федерации по направлению «Инфраструктура для жизни». Именно курируемый Миннихановым национальный проект «Инфраструктура для жизни» был темой этого совещания.

Рустам Минниханов подтвердил озабоченность Президента России проблемой по снижению объемов в строительном секторе. Он сообщил, что отмечается снижение запуска новых проектов на 23%, снижение объема ввода квартирного жилья на 18% и снижение выдачи ипотеки на 53%.

По словам Минниханова, такая негативная тенденция может привести к дефициту жилья в 2027-2028 годы и дальнейшему росту цен на недвижимость.

Рустам Минниханов предложил продлить программу семейной ипотеки до 2030 года, но с учетом некоторых изменений в ее условиях

Фото: © «Татар-информ»

Продлить и улучшить семейную ипотеку

Рустам Минниханов выступил с инициативой о расширении доступности семейной ипотеки. Он предложил продлить программу семейной ипотеки до 2030 года, но с учетом некоторых изменений в ее условиях.

Татарстанский лидер заявил, что предельный размер суммы, которую может получить семья, составляет 6 млн рублей – это примерно половина от стоимости двухкомнатной квартиры. Остальную часть, заявил Минниханов, семьи платят по рыночной ипотеке. Для того чтобы это потянуть, их общий доход должен составлять 320 тысяч рублей – сумма в пять раз выше среднего заработка семей в Татарстане.

Минниханов счел возможным устанавливать лимиты сумм по семейной ипотеке отдельно для каждого региона, учитывая среднюю стоимость квадратного метра жилья и количество членов в семье, которая планирует получить кредит на льготных условиях.

Сейчас семейную ипотеку могут получить те, чей младший ребенок не достиг 7-летнего возраста

Фото: © «Татар-информ»

Аппетиты банкиров

Он также предложил распространить действие семейной ипотеки на семьи с детьми до 14 лет (сейчас ее могут получить те, чей младший ребенок не достиг 7-летнего возраста), а также на семьи участников и ветеранов СВО. Также Рустам Минниханов подтвердил заявления Владимира Путина о высоких аппетитах банкиров, выдающих семейную ипотеку.

«Правительство страны повысило уровень компенсации банкам, выдающим семейную ипотеку. В то же время банки для снижения рисков и повышения маржинальности продолжают брать комиссию, которая доходит до 20%. Она взимается с застройщика, которую тот перекладывает на покупателя. Обращаемся к Правительству страны и Центральному банку о введении действенного механизма контроля за выполнением банками принятого Стандарта защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков. Это предложение внесли 23 региона», – подчеркнул Рустам Минниханов.

Раис Татарстана поднял вопрос о строительстве арендного жилья для работников промышленных предприятий

Фото: © «Татар-информ»

Арендное жилье для рабочих и вопросы к банкам

Раис Татарстана поднял вопрос о строительстве арендного жилья для работников промышленных предприятий. Вопрос обеспеченности кадрами стоит достаточно остро. Только в Татарстане потребность в кадрах на ближайшие 7 лет оценивается в 59 тысяч человек для крупных промышленных предприятий. Без арендного жилья решить эту проблему невозможно.

«Просим Правительство России совместно с Центральным банком разработать механизм фондирования по строительству такого арендного жилья. Предложение внесли 25 регионов. Для более эффективной работы застройщиков и их взаимодействия с банками предлагаем, во-первых, обеспечить упрощенный механизм смены банка застройщиком при проектном финансировании. Предложение внесли 29 регионов. Во-вторых, ввести мораторий (запрет) на применение санкций банками к застройщикам при изменении условий реализации проекта. Предложение внесли 27 регионов», – предложил Минниханов.

По его словам, за 2024 год средний уровень покрытия задолженности средствами на эскроу-счетах снизился на 13 процентных пунктов. Это привело к удорожанию средней ставки по проектному финансированию до 10% годовых. Исходя из того, что дом строится 2,5 года, проценты к уплате составят до 40% от стоимости проекта. Поэтому Минниханов предложил возобновить субсидирование процентной ставки по кредитам в рамках проектного финансирования. Данное положение действовало в 2022 и 2023 годах. Это предложение внес 21 регион.

Рустам Минниханов поднял вопрос о такой больной проблеме, как обеспеченность жилых построек социальными объектами

Фото: rais.tatarstan.ru

Подключение к сетям и социальные объекты строительства

Актуальный вопрос – подключение построенного объекта к сетям. Рустам Минниханов предложил обеспечить прозрачные условия при формировании цены на строительство объектов коммунальной инфраструктуры со стороны ресурсоснабжающих организаций. При определении стоимости строительства обязательным условием должно быть использование ресурсно-индексного метода формирования сметных расчетов. Второе – необходимо сократить сроки подключения к инженерным сетям.

Рустам Минниханов поднял вопрос о такой больной проблеме, как обеспеченность жилых построек социальными объектами. По новым национальным проектам плановые объемы жилищного строительства увеличатся и за 6 лет превысят 630 млн кв. метров. При этом на данный объем жилья запланировано строительство всего 150 школ и 100 детских садов.

Действующая процентная ставка не позволяет инвесторам строить социальные объекты даже в тех субъектах, где ранее они это делали. Несмотря на текущее снижение объемов ввода жилья на 18%, запланированного количества социальных объектов недостаточно. Важно довести объемы строительства социальных объектов в рамках нацпроектов до уровня ввода жилья, установленного федеральным центром.

В результате увеличения площади построенных квартир растет обеспеченность жильем. В связи с этим нужно пересмотреть нормативы строительства и доступности социальной инфраструктуры исходя из числа зарегистрированных проживающих людей, а не только объемов вводимых квадратных метров. Так, при сдаче в эксплуатацию жилых комплексов требуется строительство отдельно стоящих паркингов. Рустам Минниханов предложил разрешить отсрочку их строительства с учетом уровня заселения домов для снижения нагрузки на застройщика.

Коснулся Рустам Минниханов и проблем с шаговой доступностью социальных объектов.

«Сегодня в городах предусмотрена обязательная пешеходная доступность социальных объектов. При этом в крупных городах обеспечена высокая транспортная доступность и мобильность населения. В связи с этим предлагаем разрешить субъектам устанавливать возможность нормативного регулирования доступности социальных объектов с учетом фактически зарегистрированных жителей и их транспортной доступности», – предложил Рустам Минниханов.

Еще одна важная проблема социальных объектов, требующая решения, – нормативные требования при увеличении мощности социального объекта.

В условиях сложившейся застройки невозможно нарастить мощности существующего социального объекта, не нарушив требования по увеличению площади его земельного участка. В связи с этим Рустем Минниханов предложил разрешить реконструкцию школ и детских садов в существующей застройке без увеличения площади земельного участка.

Регулярные изменения нормативов ведут к перепроектированию типовых объектов и их удорожанию. Так, за последние 5 лет стоимость одного ученического места увеличилась в 2 раза и составила 2 млн рублей. К примеру, 30 лет назад площадь школы на 1,5 тыс. мест составляла 15 тыс. кв. м, сейчас – почти 30 тыс. кв. м. Раис Татарстана внес предложение пересмотреть в сторону снижения существующие нормативы, учитывать в них не площади строительства, а их объемы, а также установить мораторий на изменение нормативов сроком на 5 лет.

Как видим, все предложения Рустама Минниханова вполне рабочие и решаемые при существующих условиях. Это говорит о демократическом и конструктивном стиле работы возглавляемой Рустамом Миннихановым комиссии Государственного Совета Российской Федерации по направлению «Инфраструктура для жизни». Так что предложения Минниханова имеют под собой твердую почву и должны улучшить столь непростую ситуацию в строительстве жилья.